住宅の豆知識

2022.01.17 住宅の豆知識

おすすめ中古住宅リフォーム・リノベーションプラン

国土交通省が 2001年以降 継続して行っている「住宅視聴動向調査」によると、近年 三大都市圏を中心に 土地面積が60平方メートルほど広いにも関わらず 新築よりも25%ほど安く購入できる中古住宅 (中古物件) を購入されるご家族が増えています。

とくに 新型コロナウイルス感染拡大により、テレワーク・リモート学習の普及や不要不急の外出自粛などをきっかけに 家族1人1人の在宅時間が長くなったことで 一般的な30坪の戸建て住宅にお住まいのご家族のあいだでは、住み心地の悪さを感じていたり 家族間でのイザコザが増えたりと やや手狭に感じている世帯も少なくありません。

そうした意味でも 比較的お手頃な価格で購入できる土地・住宅の広い中古住宅は、瞬時にウィズコロナ時代の新しいライフスタイルに対応できるストレスフリーな住まいと言えるでしょう。

ここでは、購入した中古住宅を より快適で住み心地の良い住まいへと変身させる 住宅リフォーム・リノベーションのポイントをご紹介します。

中古住宅リフォーム・リノベーションポイント

中古住宅には 過去に人が住んだことのある「既存住宅タイプ」と 未入居の状態で築後年数1年以上または2年以上経過している もしくは 築後1年以内に所有権が転移した「未入居住宅タイプ」があります。

未入居住宅タイプの中古住宅を購入した場合、築後年数が比較的若く 現代ニーズに合わせた住宅設計となっていますので リフォーム・リノベーションしなくとも問題ありません。

しかし、過去に人が住んでいた住宅 もしくは 築後年数の古い住宅など 既存住宅タイプの中古住宅の場合、住宅の老朽化や住宅設備の劣化が進んでいる可能性が高く リフォーム・リノベーションを行ってからでないと 安心・安全で快適な住まいとは言えません。

既存住宅タイプの中古住宅をリフォーム・リノベーションする際は、住宅の築年数に応じて住宅設備の交換や住まいの補修・改修などを行うことがポイントです。

築年数別 おすすめリフォーム・リノベーションプラン

 築年数10年未満

まだ使用できる住宅設備も多いですが、住まいの点検を兼ねて 少し早めのメンテナンスリフォームを始めると 住宅の強度・耐久性を向上させることができます。

とくに 屋根・外壁・付帯部・ベランダなどの屋外設備、給排水管、キッチン・トイレ・浴室などの水回り設備、天井・壁・床などの内装、住宅の土台部分は 築年数5年ごろから ちょっとした不具合やトラブルが起こりやすく 汚れも気になり始める箇所になりますので、気になるところを見つけたら 早々にリフォーム・リノベーションすることをおすすめします。

 築年数10年~15年

築年数10年~15年の中古住宅では、使用頻度の高い キッチン・トイレ・浴室などの水回り設備や屋根・外壁・雨どいなど屋外設備を中心に不具合やトラブルが目立ち始めるころになります。

とくに 1年を通して厳しい自然環境にさらされている屋根・外壁・雨どい・ベランダなどの屋外設備は 10年を目安に 塗膜による耐候性・耐久性・防水性などが失われてしまいます。

屋外設備に ひび割れ、チョーキング現象、雨染み、コケ・カビの発生などの劣化症状がみられる場合は 速やかにリフォーム・リノベーションを始めましょう。

 築年数15年~20年

築年数15年~20年ほど経っている中古住宅の場合、普段あまり気にすることのない 住宅の構造躯体、住宅の土台、給排水管といった 目に見えない隠れた部分の老朽化が始まっている可能性があります。

とくに 使用頻度の高い キッチン・トイレ・浴室・洗面所といった水回り設備は 湿気が溜まりやすく 住宅内部が腐食しやすく 給湯器や給排水管などもトラブルを起こしやすくなります。

また、住宅の内側と外側との気温差によって 天井裏・床下・内壁などに内部結露が生じると ダニ・カビの発生による健康被害や住宅の強度・耐久性の低下を招く原因となります。

 築年数20年以上

日本で主流となっている木造住宅の耐用年数は33年であるため、築年数20年を超える中古住宅の購入をご検討されている場合は、増改築レベルの大規模なリフォーム・リノベーションを行う必要があります。

築年数20年を超える中古住宅で もっとも注意したいポイントは 耐震性能です。

日本は世界でも有数の地震大国であり、震度6を超える大地震が発生しても倒壊しない丈夫な住宅づくりが求められています。

中古住宅の大規模リフォーム・リノベーションを実施する際には建築基準法にて定められた耐震基準「2000年基準」をもとに 地盤に応じた基礎の設計、指定された金具を用いた柱・梁・筋交いといった接合部の固定、偏芯率0.3以下となるよう配置バランスの良い耐力壁の設置が必須となります。

災害に強いまちづくりを推進する さいたま市では、1981年5月以前に建てられた旧耐震基準の木造住宅を対象に木造住宅耐震診断員派遣事業と耐震補強等助成事業を実施しています。

また、1981年6月~2000年5月までに建てられた新耐震基準の木造住宅を対象に 専門家による新耐震木造住宅検証法の実施を呼びかけています。

中古住宅のリフォームにかかる費用相場

一般的な中古住宅は 新築住宅と比べ およそ30%~40%ほどお安く購入することができます。

とくに 築年数15年~20年ほどの中古住宅は 物件価格の下落率が大きいため 購入を希望されるご家族も少なくありません。

しかしながら、中古住宅のリフォーム・リノベーションにかかる費用は 築年数に応じて高くなる傾向にあり 気付いたら予算オーバーだったというケースも多々あります。

まずは 築年数に応じて 必要なリフォーム・リノベーション箇所と費用相場について リフォーム業者を交えてきちんと話し合うことが大切です。

築年数別 中古住宅のリフォーム・リノベーション費用相場

 築年数10年未満

築年数10年未満の比較的新しい中古住宅ならば、キッチン・トイレ・浴室などの水回り設備を新しいものへと交換しなくても まだまだ現役で使用することができます。

しかし、過去に住んでいた人の使い方やお手入れ頻度によっては 交換せずにそのまま使い続けてしまうと 入居後しばらくして不具合やトラブルが発生する可能性があります。

水回り設備を部分的に交換するリフォームであれば 100万円前後で行うことができますが、屋根・外壁などの外装リフォームや天井・壁・フローリング・畳などの内装リフォームも併せて行う場合 260万円前後のリフォーム費用が必要となります。

 築年数10年以上

築年数10年以上の中古住宅では 使用頻度の高い水回り設備で不具合やトラブルが起こりやすくなり、つねに厳しい自然環境にさらされている屋外設備では 劣化・破損が目立つようになります。

戸建て住宅にて キッチン・トイレ・浴室・洗面所 すべての水回りを一新するリフォームを実施する場合 150万円~250万円ほど、屋根・外壁など外装リフォームをまとめて実施する場合 塗装のみであれば80万円~160万円ほど、張り替え・葺き替えなど大規模リフォームになると 190万円~530万円ほどの費用が掛かります。

また、室内の天井・壁・フローリング・畳などの内装リフォーム、ベランダ・バルコニーの防水工事なども併せて行う場合には 高額のリフォーム費用が発生することになります。

 築年数20年以上

築年数20年を超える中古住宅になると、多くの住宅設備が耐用年数を迎える時期になります。

入居後の余計な出費を抑えるため、入居前に すべての住宅設備を新しいものへと交換し 劣化・破損がみられる箇所も きちんと補修・修繕しておきましょう。

リフォーム業者のなかには 水回り設備をまとめてリフォーム・リノベーションするご家族を対象に「2点セット」や「3点・4点パック」などのリフォームパックやセットプランが用意されており 個別にリフォームするよりも お得にリフォームすることができます。

なお、築年数20年以上になると 現代ニーズに合わない間取りである可能性があります。

間取りの変更リフォームを実施される場合の費用相場は 間仕切りの新規設置 5万円~、間仕切りの撤去と補修工事 15万円~、複数の部屋を繋げる 35万円~、壁・窓・ドアの新設 30万円~ となります。

 築年数30年以上

築年数30年以上の中古住宅になると 給排水管の老朽化による漏水トラブル、経年劣化による住宅の強度・耐久性の低下、耐震性への問題など さまざまな心配・不安要素が出てきます。

とくに 築年数40年以上経っている中古住宅の多くが 1981年に改正された新耐震基準の適用を受けていない可能性が高く 震度6を超える地震が発生した場合 倒壊してしまうおそれがあります。

給排水管の老朽化に伴うリフォーム費用相場は 給水管の一部交換 10,000円ほど、給水管まるごと交換 10万円~、排水管の一部交換 15,000円ほど、排水管まるごと交換 20万円~、給排水管まるごと交換 25万円~ となります。

住宅の耐震リフォームにかかる費用相場は 平均150万円~となっており、基礎工事を含む耐震リフォームとなると 基礎だけで80万円~280万円ほどのリフォーム費用がかかります。

中古住宅のリフォームコストを抑えるコツ

中古住宅のリフォーム・リノベーション費用は、同じ築年数の住宅であっても住宅の劣化・破損状態が大きく異なるため 必要なリフォーム・リノベーションプランが違ったり、いざリフォームを始めると 思わぬ劣化・破損が見つかり 追加で工事をしなければならず 余計な出費が出てしまったりすることも多く 予算内でリフォーム・リノベーションを行うことが難しいものです。

中古住宅のリフォーム・リノベーションにかかる費用コストを抑えるには、

  • リフォーム箇所の優先順位を決める
  • 部屋数の少ないシンプルな間取りにする
  • 交換リフォーム時に導入する住宅設備のグレードを下げる
  • まとめてリフォームできる箇所は1度で済ます
  • 中古住宅向けリフォーム補助・助成金制度や減税制度を利用
  • 中古住宅購入と同時にリフォームを行うことで住宅ローンを一本化する

など さまざまな方法があります。

しかしながら、なかなか 中古住宅のリフォーム・リノベーションプランが決まらないとお悩みのご家族もたくさんいます。

そのような場合には、住まいの専門家「ホームインスペクター (住宅診断師) 」による ホームインスペクション(住宅診断) を行い、住宅の劣化状況、住宅設備の不具合・トラブル事象の有無、リフォーム・リノベーションすべき箇所と適正時期、おおよそのリフォーム費用などを見極め 不必要なリフォーム・リノベーションはないかアドバイスを受けると良いでしょう。

安心・安全で快適な暮らしの実現には 中古住宅リフォームは欠かせません。

中古住宅は 築年数に応じて必要となるリフォーム・リノベーションが 少しずつ増えていきます。

しかし、過去に住んでいた人の暮らし方やどのようなお手入れ・メンテナンスをしていたのか などによって、比較的新しい築年数10年未満の中古住宅であっても 入居後に不具合やトラブルに見舞われるケースもあります。

不具合やトラブルが発生してからリフォームを行うのか、不具合やトラブルが発生する前にリフォームを行うかは ご家族の考え方によって異なりますが、四季彩ホームでは 中古住宅へのご入居後の安全性と快適性を実現するため 入居前のリフォーム・リノベーションをご提案しております。

中古住宅のリフォーム・リノベーションでお悩みの際は、お気軽に四季彩ホームまで ご相談ください。

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