住宅の豆知識

2021.11.05 住宅の豆知識

住宅リフォームの資金調達「リフォームローン」と「住宅ローン」の違いとは?

子育て世帯や働き盛りの中壮年世帯を中心に 昨今 さいたま市では、住宅リフォーム・リノベーションへの潜在需要が高まっており 住宅の老朽化、家族構成・ライフスタイルの変化、住まいの快適性・使い勝手の向上などをきっかけに 住宅リフォーム・リノベーションをご検討されるご家族が増えています。

しかし、住宅のリフォーム・リノベーション工事を行うにあたり もっとも気がかりなのが「費用」ではないでしょうか。

さいたま市における住宅リフォーム・リノベーション費用にかかる相場は 一般的にトイレ・洗面所の交換、階段・収納スペースのリフォームなど 比較的小規模なリフォームであれば20万円~40万円ほどで実施することができますが、気密・断熱リフォーム、バリアフリー化、省エネ・エコリフォームといった大規模なリフォーム・リノベーションになると 数百万円以上の費用がかかってしまうため 予算の都合上 リフォーム・リノベーションを諦めなければならないご家族も多々おられます。

ここでは、予算オーバーになりやすい高額な大規模リフォーム・リノベーションにかかる費用をリフォームローンや住宅ローンを利用して資金の調達を行う方法についてご説明します。

リフォームローンとは

住宅ローンの1種である リフォームローンとは、キッチン・浴室・トイレなど住宅設備の交換、屋根・外壁・内装の改修、間取りの変更による増改築など 住宅リフォーム・リノベーションを実施する場合に限り利用することができる融資になります。

そのため、住宅の新築工事や中古物件の取得など新たに住宅を取得する場合には利用することはできない リフォーム・リノベーション専用のローンとなります。

リフォームローンの主な特徴

担保型

住宅リフォーム・リノベーションにかかる費用は 既存住宅の状態、リフォーム・リノベーションの工事内容と施工範囲、住宅設備の種類やグレードなどによって 数十万円ほどで済むものから数百万円かかってしまうものまで幅広く 債権者ごとに希望する借入金額が大きく異なります。

そこで リフォームローンを扱っている金融機関では、簡単な手続きと審査の通りやすい「無担保型」と 手続きが複雑で審査は通りにくいが借り入れ可能な金額上限が高く 返済期間の長い「担保型」を用意することで ご予算に合わせた住宅リフォーム・リノベーションをサポートしています。

無担保型

簡単な手続きと審査の通りやすさが特徴のリフォームローンになります。

比較的少額のリフォーム・リノベーションを行う際に利用されることが多い傾向にあります。

リフォーム資金が不足した場合、無担保型から有担保型のリフォームローンに移行することも可能ですが、手数料が発生することが多く、担保となる住宅・土地の資産価値によってはご家族が希望される借入金額よりも低い金額となる場合や審査が通らない場合があります。

  • 借り入れ可能な金額上限 : 500万円~1,000万円
  • 借り入れ可能な期間 : 最長10年~15年
  • 金利相場 : 平均1.3%~4.0%  ※ 大抵の場合 3.0%未満

有担保型

手続きが複雑であり 審査が通りにくいリフォームローンになります。

一般的な住宅ローン同様、低金利で長期間 高額を借り入れることができるため、住宅全体をまるごとリフォーム・リノベーションしたいとお考えのご家族を中心に選ばれています。

なお 抵当権の設定費用が10万円~20万円と高めである点に注意が必要です。

  • 借り入れ可能な金額上限 : 1,000万円~1億円
  • 借り入れ可能な期間 : 最長35年
  • 金利相場 : 平均0.38%~1%

金利

リフォームローンの金利タイプは 大きく「変動金利型」「固定金利型」「固定金利選択型」この3つに分けられます。

変動金利型

市場金利と連動しており、ローン金利が変動する方式となります。

多くの金融機関では 1年に2回 半年ごとに金利が見直されるため 市場金利が下がることで返済金額も下がりますが、市場金利が上がってしまうと返済金額も上がってしまいます。

金利動向への細やかな対応が重要となります。

固定金利型

リフォームローン完済までの期間に適用される金利と毎月のローン返済金額が固定される方式です。

ローン完済までの資金計画が立てやすいメリットがある一方、変動金利型に比べて借り入れ時の金利が高めに設定されているデメリットがあります。

固定金利選択型

リフォームローンの借入時にご家族が設定した返済期間に応じて金利が変動する方式になります。

返済期間が短いほど金利が低くなりますが、設定した期間の終了時にローンが残っていた場合 再び返済タイプを選択しなければなりません。

減税制度

リフォームローンを利用した住宅リフォーム・リノベーションを行った場合、一定の要件を満たしていれば 減税制度の対象となり 確定申告の際に一定金額の控除を受けることができます。

減税制度の対象となっている主なリフォーム・リノベーションは 耐震、省エネ・エコ、バリアフリー化、親世帯との同居対応、長期優良住宅化などが挙げられます。

なお リフォーム・リノベーションの内容、リフォームローンの利用有無、借り入れ期間などによって対象となる減税制度が異なるほか、減税制度の併用はできない点に注意が必要です。

審査基準

リフォームローンの審査方法として「スコアリングシステム」を導入している金融機関が多く、プラス点が多いほどスコアが高くなり審査に通りやすくなります。

反対に マイナス点が多くなるとスコアが低くなり 審査が通りにくくなってしまいます。

借り入れ先の金融機関によって審査基準に違いはありますが、

  • 完済時の年齢
  • 勤務先、雇用形態、勤続年数
  • 年収
  • 返済負担率
  • 他社借り入れ件数 ( 借り入れ総額 )

などが審査の対象となります。

なお、スコアの下がる原因として 債権者の勤続年数が1年未満、返済負担率が高く返済不能リスクがある、複数の金融機関にリフォームローンを同時に申請している、延滞履歴・破産歴がある などの条件が挙げられます。

スコアが下がってしまうと リフォームローンの審査が通りにくくなる可能性があります。

リフォームローンの申請条件を満たしている場合であっても 審査が通らなかったというご家族も多々います。そういった場合に備え、別プランを用意しておくことが大切です。

住宅ローンとは

住宅ローンとは、住宅の新築・中古物件の取得、既存住宅の増改築など 新たに住宅・土地を取得したり 間取りを変更する大規模リフォーム・リノベーションを行ったりする際に 土地と住宅を担保にして 銀行・信用金庫・労働金庫・モーゲージバンクなど 幅広い金融機関で取り扱っている住宅関連の融資になります。

住宅ローンには各金融機関が独自に用意しているローン商品のほかに 住宅金融公庫の業務を引き継いだ住宅金融支援機構が各金融機関を通じて提供している「フラット35」や「リ・バース60」といった共通の住宅ローン商品があります。

住宅ローンの主な特徴

担保型

「無担保型」と「有担保型」を選ぶことができる リフォームローンとは違い、住宅ローンは 自宅を担保として金融機関に提供する「有担保型」しかありません。

有担保型

一般的な住宅ローン同様、低金利で長期間 高額を借り入れることができるため、住宅全体をまるごとリフォーム・リノベーションしたいとお考えのご家族を中心に選ばれています。

しかし、必要な書類が多い、手続きが複雑、審査が通りにくいなどのデメリットがあり 数百万円以上かかる大規模なリフォーム・リノベーションを行う際に最適な融資と言えるでしょう。

住宅リフォーム・リノベーションの資金として住宅ローンを利用する場合 保証料や各種手続きに必要な諸費用が発生するほか 抵当権の設定費用も必要となります。

これらの必要経費を現金で用意することが難しい場合 住宅ローンに上乗せして借りることも可能ですが、そのぶん借り入れ金額が増えてしまう点に注意が必要です。

  • 借り入れ可能な金額上限 : 100万円~最大1億円以上など
  • 借り入れ可能な期間 : 最長30年~35年
  • 金利相場 : 平均1.0%~2.5%ほど

金利

リフォームローン同様、住宅ローンの金利タイプも「変動金利型」「固定金利型」「固定金利選択型」この3つに分けられます。

変動金利型

住宅ローンの金利と市場金利が連動している金利方式になります。

多くの金融機関では 1年に2回 半年ごとに金利の見直しが行われ、5年ごとに住宅ローンの返済額も変更されます。

変動金利型を選ばれた場合、市場金利が下降すれば住宅ローンの金利が下がりお得になりますが、反対に市場金利が上昇してしまうと住宅ローンの金利も上昇するため月々の返済金額が家計を圧迫する可能性があります。

固定金利型

住宅ローンの借り入れ時に契約で定めた金利が ローン完済するまで変わらない金利方式になります。

市場金利の変動による影響を一切受けないため、住宅ローンの返済計画が立てやすくなり 家計が圧迫される心配もありません。

金利の低いタイミングで借り入れすると金利上昇時のリスクを減らすことができるメリットがありますが、反対に市場金利が下降した場合には金利負担が大きくなるデメリットがあります。

固定金利選択型

住宅ローンを借り入れる際、契約者ご自身で一定期間 金利を固定することができる金利方式です。

3年・5年・10年など 金融機関によって固定できる期間が異なりますが、自由度の高い金利方式として選ばれています。

金利の固定期間終了後に市場金利が上昇してしまうと金利負担が大きくなりますが、返済期間が短いほど金利が低くなります。

固定期間中は ほかの金利型に変更することができないほか、固定期間終了時に住宅ローンの支払いが終わっていない場合は 再び返済タイプを選択する必要があります。

減税・控除制度

住宅リフォーム・リノベーションを行う際に住宅ローンを利用した場合、一定の要件を満たすことで さまざまな減税・控除制度を受けることができます。

ただし、住宅ローンにおける減税・控除制度を利用するには 100万円を超える 耐震リフォーム、省エネ・エコリフォーム、住まいのバリアフリー化、増改築など 住宅の長寿命化や環境への配慮などが対象となります。

なお 住宅ローンによる減税・控除制度は自己申告制になりますので リフォーム・リノベーションした翌年には必ず確定申告を行う必要があります。

忘れずに確定申告を済ませましょう。

審査基準

国土交通省 住宅局「令和元年 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると 住宅ローンを扱う 多くの金融機関では、

  • 完済時の年齢
  • 債権者の健康状態
  • 担保評価
  • 借り入れ時の年齢
  • 年収
  • 勤続年数

これらを中心に審査を行っていることが明らかとなりました。

ところが、金融機関が重要視している いずれの審査項目も条件を満たしているにも関わらず 審査が通らなかったケースも多々あります。

その場合 返済負担率が高く返済不能になる可能性がある、過去の延滞履歴・破産歴が影響している、申請内容に虚偽がある などの原因が考えられます。

しかしながら、住宅ローンを扱っている金融機関ごとに審査基準が大きく異なるほか 昨今では住宅ローンを扱うノンバンクも数多く存在していますので、住宅ローンの審査が通らなかったとしても ほかの金融機関に申請したら住宅ローンを組めたというケースもあります。

1度 審査に落ちたからといって諦めず、検討する金融機関の範囲を広げると良いでしょう。

リフォームローンと住宅ローンの併用は可能?

金融機関によって異なりますが、基本的には住宅ローンの返済期間中であっても リフォームローンを借り入れることは可能です。

しかし、現時点での債権者の収入に加えて 現在借り入れている住宅ローン、自動車ローン、教育ローンなどの返済状況も含めて審査されるため 融資限度額が低めに設定されたり、通常よりも審査が厳しくなったりすることがあります。

さいたま市では、住宅ローンを完済し リフォームローンの審査が通りやすくなるまでリフォーム・リノベーションを先送りしようとお考えのご家族もたくさんおられますが、日本で主流となっている木造住宅の耐用年数は 平均30年ほど、キッチン・浴室・トイレなどの住宅設備の耐用年数は 使用頻度などによって異なりますが 平均10年~20年ほどで寿命を迎えてしまいます。

家族との思い出がたっぷり詰まった大切な住まいを長持ちさせるためには 定期的なメンテナンス・点検を行い、万が一 不具合・トラブルが発生していた場合には 速やかに補修・修理・交換などのリフォームを行う必要があります。

近年では 各種金融機関より 住宅ローンの借り入れ時にリフォーム資金を上乗せして融資を行うことができる新たな住宅ローンや中古物件の取得とリフォーム資金が一体となった融資プラン、自宅を担保に老後の生活資金やリフォーム資金などを融資するサービスなど 独自のリフォームローン・住宅ローン商品も発売されています。

また、住宅ローンとリフォームローンを別々に借り入れるのではなく リフォームローンと住宅ローンがセットになった「リフォーム一体型住宅ローン」へ借り換える、金利の低い住宅ローンに借り換えて 浮いた資金をリフォーム費用に充てるといった 資金の調達方法もあります。

家計を圧迫せず 無理なく返済できる範囲で 上手にリフォームローン・住宅ローンを活用することは、住まいの寿命を長持ちさせるだけではなく 家族の幸せにも繋がります。

家計を圧迫しない最適なローンを組むことが大切です。

住宅リフォーム・リノベーションの資金を調達する方法として リフォームローンと住宅ローン どちらを選ぶべきかお悩みのご家族もたくさんいます。

四季彩ホームでは、住宅リフォーム・リノベーションをご検討されているご家族を対象に ご予算に合ったリフォーム・リノベーションプランのご提案とともに ローンを利用したリフォーム・リノベーション資金の調達に関するご質問・ご相談を実施しております。

住宅ローンが残っているけれどリフォームローンを利用したい、家計への負担を抑えた返済計画を立てたい とお考えのご家族は、ぜひ リフォーム・リノベーション費用のお見積もりの際に お気軽にご相談ください。

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