住宅の豆知識

2021.06.16 住宅の豆知識

築年数30年・40年・50年の一戸建て住宅におけるリフォーム事例



不動産業界では住宅の価値は築年数によって決まります。

日本では一般的に築20年ほどで一戸建て住宅における価値は一切無くなるとされていますが、これは木造住宅における税法上の耐用年数が22年と定められているのが理由となります。

しかし、築年数20年以上の一戸建て住宅にまったく価値がない、建物自体の寿命が尽きてしまったというわけではありません。

築年数20年以上の一戸建て住宅であっても手入れの行き届いた状態の良い住宅や定期的に住宅リフォーム・リノベーションを実施して新しい建材や住宅設備への交換・導入を行っている住宅であれば、良質な一戸建て住宅として価値が高くなり 建物の耐用年数も最長100年まで延ばすことができます。

しかしながら、これまで1度も住宅リフォーム・リノベーションを実施したことのない築年数20年以上の一戸建て住宅にお住いの場合、どこから手をつけたらよいのかお困りのご家族もたくさんおられます。

ここでは、築年数30年、40年、50年以上の一戸建て住宅における住まいの快適性と住宅価値を向上させる住宅リフォーム・リノベーション工事のポイントをご紹介します。

築年数30年の一戸建て住宅におけるリフォームポイント



1991年以前に建てられた築年数30年ほどの一戸建て住宅では、

  • 給排水管による漏水トラブルの発生
  • 現代ニーズに合わない古い間取り
  • 経年劣化などにより耐震性に問題がある
  • 気密性と断熱性が低く住み心地が悪い
  • 住宅外観の美観性が損なわれる
  • 屋根や外壁など外装のお手入れ不足による雨漏りリスク

このような住宅トラブルが起こりやすくなります。

築年数30年ほどの一戸建て住宅を現代ニーズに合わせて安心・安全で住み心地の良い住宅へとリフォーム・リノベーションするには、まず防災面の強化がもっとも重要です。

築年数30年ほどの一戸建て住宅のほとんどは1981年6月に施行された「新耐震基準」をもとに建てられています。

新耐震基準とは、震度5強ほどの中規模地震では軽微な損傷、震度6強から震度7に達するほどの大規模地震でも倒壊を免れることができる耐震基準のことであり、現在でも現行の耐震基準の基本とされています。

しかしながら、新耐震基準が施行された1981年当時と現行の耐震基準を照らし合わせると 「地耐力に応じた建物の基礎となる構造形式の設定」「壁の配置バランス」「建築時に使用される金具の具体的な指定」に関する規定がなされておらず、現行の耐震基準と比べると 住宅の耐震性能にやや不安があります。

また、新築から30年ほど経過している住宅では 経年劣化などにより建物の構造に関わる基礎、土台、柱・梁など外側からでは確認することができない躯体部分が腐朽・腐食している可能性が高いですので、建物自体の寿命が早まり耐震性だけではなく耐風性にも大きな影響を与える原因となります。

築30年の一戸建て住宅リフォーム案

築30年の一戸建て住宅を現代ニーズに合わせて安心・安全で住み心地の良い住宅にする方法は2つあります。

1つは 既存住宅を解体・撤去し新たに住宅を建築する「建て替え」、もう1つは 既存住宅を新築当時の状態にまで原状回復させる「リフォーム」または 既存住宅を現代ニーズに合わせて新たにつくり替えて新しい価値を生み出す「リノベーション」になります。

建て替えを選択された場合、土地の広さなどによる制約はありますが これまで住んでいた住宅の間取りに囚われることなく家族構成やライフスタイルに合わせて自由に間取りを設計することができるほか、住宅ローンが組みやすくなる、国や自治体が実施している補助・助成制度を活用できるなどのメリットがあります。

しかし、建て替えをするにあたり既存住宅を解体しなければならないため 現在の住宅に愛着や思い入れなどがあるご家族にとっては心苦しく感じるかもしれません。

ほかにも、新しい住宅を建てるまでのあいだの仮住まいの用意や2度の引っ越しなど施工費用以外の出費がかさむ、施工期間が長い、建築基準法などの改正により建て替えができないなどのデメリットがあります。

既存住宅のリフォーム・リノベーションを選択された場合、建て替えとは違い 既存住宅の解体・撤去せずに工事を実施することができるため スケルトンリフォームのような大規模なリフォーム・リノベーション工事でない限り 住み続けながら改築工事を進めることができます。

ほかにも、家族との思い出がたっぷり詰まった住宅を解体しなくても良いという安心感、施工期間の短さ、施工費用以外の出費が少ないなど様々なメリットがあります。

ただし、リフォーム・リノベーション工事では 一般的に既存住宅の基礎や土台をそのまま使用するため大幅な間取りの変更は難しくなります。

構造躯体などに激しい劣化が見られる場合、補修工事が必要となり施工費用が高くなる点にも注意が必要です。

築年数40年の一戸建て住宅におけるリフォームポイント



1981年以前に建てられた築年数40年ほどの一戸建て住宅の多くが、

  • 屋根が外壁などの外装の著しい劣化による雨漏りリスクの危険性
  • 給排水管の激しい劣化による漏水トラブルの恐れ
  • 現代ニーズに合わない間取りによる住み心地の悪さ
  • 新耐震基準が制定される以前であるため耐震性に問題がある
  • 断熱材が使用されておらず 暮らしの快適性に欠ける

このような住宅のお悩みを抱えています。

築年数40年ほどの一戸建て住宅が抱える問題を解決するには、住宅全体の耐震性・耐風性の強化を図るため200年6月に施行された現行耐震基準を満たす必要があります。

世界でも有数の地震大国である日本は1923年の関東大震災や1995年の阪神・淡路大震災、2011年の東日本大震災など数多くの大規模地震が発生しています。

しかし、築40年の一戸建て住宅の多くは 現行の耐震基準の基本となっている1981年6月に施行された「新耐震基準」を満たしておらず 住宅の強度が足りていないため中規模以上の地震が発生した場合、倒壊する可能性が極めて高いと言えます。

国土交通省は1995年12月に施行された「耐震改修促進法」により1981年6月に施行された「新耐震基準」を満たしていない建物に対して積極的に耐震診断や改修工事を進めており、さいたま市でも東日本大震災をきっかけに防災意識が高まりつつありますが、未だに現行の耐震基準に満たない築40年以上の一戸建て住宅も少なからず存在します。

また、新築より40年以上経過している住宅のなかには 経年劣化などによって建物の構造に関わる基礎、土台、柱・梁など外側からでは確認することができない躯体部分に腐朽・腐食が見られる可能性があります。

既存住宅の耐震性を向上させることも重要ですが、経年劣化などにより建物自体の耐久性が低下してしまっては大切な家族とお家を守ることはできません。

家族との思い出がたっぷり詰まった築年数40年以上の一戸建て住宅に住み続けるためには 住宅全体の耐震性と耐久性をともに向上させることがポイントです。

築40年の一戸建て住宅リフォーム案

築年数が40年を超える一戸建て住宅を現代ニーズに合わせた理想的な住宅にするには、既存住宅を新築当時の状態にまで原状回復させるリフォームではなく、家族構成やライフスタイルに合わせて既存住宅に新たな住宅価値を生み出すことができるリノベーションによる改築工事がおすすめです。

現時点で築40年以上の一戸建て住宅の多くは新耐震基準が導入される1981年6月以前に建てられている可能性が高いため ご家族の安全性を確保しつつ経年劣化や自然災害による住宅トラブルや住家被害を最小限に抑えるため住宅の内装と外装を1から作り直すことができる スケルトンリノベーションを実施し 住宅全体の耐久性を向上させると良いでしょう。

一般的なリフォーム・リノベーションとは違い、スケルトンリノベーションであれば現代ニーズに合わせて ある程度 間取りを自由に設計することも可能であり、給排水管の交換や構造躯体・基礎の耐震補強、気密性・断熱性など住宅性能を与えるなど 1度で築40年以上の一戸建て住宅に新しい価値を生み出す工事をすべて済ませることができます。

ただし 住宅の劣化度合い、水回りなどの住宅設備や建材のグレード、施工業者などによって リフォーム・リノベーション工事にかかる費用が大きく変わってきます。

さいたま市にて築年数40年以上の一戸建て住宅をスケルトンリノベーションする場合 1,000万円以上の費用がかかります。

住宅ローンを組むことも可能ですがローン申請時に工事請負契約書の写し または 確定した見積もり書が必要となりますので、スケルトンリノベーションをお考えのご家族はお早めに信頼できる施工業者に現地調査を実施してもらうことをおすすめします。

築年数50年以上の一戸建て住宅におけるリフォームポイント



1971年以前に建てられた築年数50年以上の一戸建て住宅が抱える悩みとして、

  • 屋根や外壁など外装の劣化が著しく いつ雨漏りが発生してもおかしくない
  • 給排水管のサビつきや腐食による漏水リスクが高
  • 小間切れの古い間取りのため現代ニーズに合わない
  • 新耐震基準が制定される以前の建物であるため耐震性に問題がある
  • 気密性と断熱性が極めて低い
  • 経年などによる基礎や構造躯体の劣化が見られる

このような課題が挙げられます。

築年数50年を超える一戸建て住宅の場合、定期的に建物のメンテナンスを実施していたとしてもお住いの地域の気候・風土による劣化度合いや基礎・構造躯体の作り方などによって状態が大きく異なります。

そのなかでも1981年以降に制定された「新耐震基準」を満たしていない住宅や これまでに1度も防水工事を実施したことのない住宅は 住宅自体の耐久性が著しく低下していますので、老朽化による家屋の自然倒壊のリスクが高くなります。

築50年以上の一戸建て住宅リフォーム案

半世紀以上住み続けた愛着あるお家に これから先も住み続けていきたいとお考えならば、現行の建築基準法に合わせて住宅全体をリフォーム・リノベーションするのがおすすめです。

1971年以前に建てられた住宅の多くは 旧耐震基準を基本としています。

旧耐震基準とは、建物の自力20%に相当する地震力に対する許容応力度を算出することで建物の構造材料の許容応力以下とする耐震設計法を定めていました。

この考え方は、1981年6月に改定された新耐震基準にて“震度5以上の中規模地震が発生しても建物が倒壊あるいは崩壊しない”という位置づけの「一次設計」という概念として現行の耐震基準にも含まれています。

しかしながら、旧耐震基準と現行の耐震基準では 明らかに基礎・忍耐壁・筋交い・忍耐壁配置バランス・接合部に大きな違いがあり、旧耐震基準のままでは震度6程度の地震が発生した場合 建物が耐えられず倒壊してしまう可能性が高くなります。

また、築50年以上の一戸建て住宅では 屋根・外壁などの外装、ベランダ・バルコニーなどの屋外スペース、玄関・窓などの開口部から住宅内部に雨水などが侵入するのを防ぐ防水工事や建物の内側と外側の温度差により発生する結露対策として住宅の気密性・断熱性の向上も住宅寿命を長持ちさせるためには欠かせないリフォーム・リノベーション工事となります。

築50年を超える一戸建て住宅にお住いのご家族は 耐震補強、気密・断熱対策、防水機能の回復 この3つを中心に住宅リフォーム・リノベーションを実施すると良いでしょう。

築年数を問わず世代を超えて住み続けられる家づくりをサポートします。



これまで1度もメンテナンスを行ったことのない築30年以上のお家の場合、経年劣化などにより建物のあらゆるところにトラブルや問題が発生している可能性が高いため早急にリフォーム・リノベーションを実施する必要があります。

四季彩ホームでは家族との思い出がたっぷり詰まった愛着あるお家を何世代にも渡って安心・安全に住み続けられる家づくりをサポートしております。

通常、ご予算とも相談したうえで 外装・水回り設備・内装の順番でリフォーム・リノベーションを実施することをおすすめしておりますが、瓦屋根のお家では 昨今増加傾向にある地震への備えとしてスレート屋根もしくはガルバリウム鋼板などの金属屋根への葺き替えを優先的にご提案させていただく場合がございます。

リフォーム・リノベーション工事にかかる費用につきましては施工規模にもよりますが、四季彩ホームでは外装工事一式200万円ほど、水回り設備一式250万円ほどでお請けしております。なお、将来的に親世帯との同居または2世帯住宅へのリフォームをお考えであるならば、住宅まるごとフルリフォームしたほうがまとめて工事を行うことができますのでお得に住宅の住み心地や快適性などを向上することができます。

住宅リフォーム・リノベーションを前向きにご検討されているご家族様は、是非お気軽に四季彩ホームまでご相談ください。

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