住宅の豆知識

2020.06.22 住宅の豆知識

住宅ストックの質を高める「改築」とは?気になるメリットと費用相場について

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さいたま市では、これまで「住宅を作っては壊す」が一般的でした。

しかし、多様な生活様式などにより、ここ数年30歳代から50歳代のご家族を中心に住宅リフォーム潜在需要が高まっており「世代を超えて長く大切に暮らせる住宅づくり」に注目が集まっています。

けれども、既存の住宅のストック質を向上させるためには、適切な維持管理を定期的に行わなければなりません。

住宅におけるストック質を高める主な方法として住宅のリフォーム・リノベーション工事が挙げられますが、比較的低コストで住宅ストックの質を向上させることができるとして、住宅の改築工事を希望されるご家族も増えています。

そこで今回は、「世代を超えて長く大切に暮らせる住宅づくり」の一環として注目を集めている住宅の改築工事の定義やメリットについてご説明します。

住宅ストックの質を向上させる「改築」の定義とは?



さいたま市では、住宅ストックの質を向上させる方法として「改築」を選択されるご家族もたくさんいます。

ところで、改築とはどのような住宅工事のことを指すのかご存じですか。

日常生活における「改築」とは、主に住宅の修理やリフォーム工事を表す言葉として使用されていますが、建築業界における「改築」とは、床面積を大きく変更することなく住宅の建て替えや間取りの変更などを行う工事を指します。

日常生活で「改築」と言う言葉を使用する場合、それほど意味を意識して使用する必要はありません。

しかし、住宅ストックの質を向上させるために工務店や建築士などに住宅の改築を依頼する場合、建築基準法における「改築」の定義をきちんと理解しているかどうかで工事期間、費用、仕上がりなどが大きく変わってきます。

改築の定義とは?

建築基準法における改築の定義とは、

  • 施主様の任意または災害などにより住宅が滅失した際に、建築物の一部もしくは全部を除却すること
  • 以前の用途と著しく異ならない建築物に戻すこと
  • 以前の建築物の規模以下に仕上げること

この3点が改築とみなされる条件となります。

建築基準法では「改築」「新築」「増築」「移転」は、すべて建築行為にあたると記されています。

しかし、4種類の建築行為にはそれぞれ個別の定義があり、必要な手続きや工事期間、費用などに大きな違いがあります。

建築行為ごとの特徴

改築

既存住宅の全部もしくは一部を除却後、本来の用途・規模・構造とは大きく違わない従前と同様の住宅に建て替えること。

新築

未使用の土地に住宅を新たに建てること。

※既に建築物のある敷地内に追加で新たに建築物を増築する場合は「増築」となります。

増築

既存住宅の床面積を増やす目的で建て直しを行うこと。

また、既に建築物のある敷地内に追加で新たに建築物を建造する、床面積の発生しない屋外階段や塀などを建造する、既存住宅に新しく建築物を接続して1つの建築物にするといった住宅工事も「増築」に含まれます。

移転

既存住宅のある敷地内にて、建築物を解体することなく別の場所に移動させること。

※別の敷地に建築物を移動する場合、移転先の敷地に対して新築または増築という扱いになります。

改築とリフォーム・リノベーションの違い

さいたま市では、住宅ストックの質を高める主な方法として「改築」と共に注目を集めている住宅工事があります。

それは「リフォーム」と「リノベーション」です。

リフォームとは、住宅の老朽化や中古住宅を住める状態まで復元するという改修作業を指す建築用語になります。

リフォームの主な目的は「老朽化などにより住みにくい住宅を新築当初の性能まで回復させること」ですので、古くなった住宅設備の交換や床材・壁紙の張り替えなど比較的小規模な住宅工事もリフォームに含まれます。

一方リノベーションとは、部屋を増やしたり間取りを変更したりと大規模な住宅工事のことを指し、リフォームと比べて大幅なデザイン変更が可能なため、とても自由度の高い住宅工事が可能です。

リノベーションの主な目的は「既存住宅の原状回復に加え、住宅性能を向上させて資産価値を高めること」になります。

改築・リフォーム・リノベーションでは、それぞれ住宅工事における定義や条件に若干の違いがありますので、これから住宅工事を依頼しようとご検討中のご家族は、こちらも併せて覚えておくと良いでしょう。

住宅の改築工事を行うメリット



ここ数年、さいたま市では施主様ご自身で住宅のリフォームやリノベーションを行うケースも増えています。

ところが、住宅工事のなかには素人では手出しできない箇所も多く、失敗すると高額な工事費用を請求されるなどのデメリットがあります。

建築のプロによる住宅の改築工事ならば、

  • 床面積を変えることなく既存住宅を新しく生まれ変わらせる
  • 既存住宅の構造躯体を利用するため施工期間や工事費用などのコストを節約できる
  • 素人では手出しできない箇所も工事が可能
  • 施工スケジュールによっては仮住まいを用意しなくても済む

など、老朽化などにより住み心地が悪くなってしまった既存住宅の床面積を変えることなく、施主様ご家族の希望に沿って、間取りの変更や住宅性能の向上などを図ることができるメリットがあります。

とくに法改正により建ぺい率や容積率が建築当初よりも難しい土地にある既存不適格建築物の場合、既存住宅の撤去後に新たに住宅を立て直してしまうと、最新の建築基準法の規定に基づき床面積を小さくしなければならず、従前よりも狭くて小さな家になってしまう可能性があります。

床面積を保ったまま住宅を新しくする改築工事ならば、これまでと同じ広さを保ったまま住宅を一新することができるため、家族の思い出が詰まった愛着ある家を残すことができます。

なお、

  • 地盤が弱く、住宅が傾いている
  • シロアリによる住宅トラブルが起こっている
  • 基礎構造が弱い
  • 老朽化の進行により新築費用よりも改築費用が高くなる

などの住宅トラブルが見つかった場合、改築ではなく新築工事をおすすめされることもあります。

住宅の改築工事を依頼する際は、事前に既存住宅を隅々まで点検してもらうようにしましょう。

改築を行う際の注意点

住宅の改築工事を依頼する際、

  • 法令制限と建築確認申請を確認
  • 住宅の耐震性能のチェック
  • 改築工事の未対応箇所の存在

この3つを必ず押さえておきましょう。

法令制限と建築確認申請書を確認

住宅の改築工事を依頼する場合、建築基準法やさいたま市が策定した建築物に関する条例などさまざまな法令制限を受ける可能性があります。

一般的に従前よりも床面積が10㎡以上増える増築を行う場合、さいたま市もしくは民間の建築確認検査機関に建築確認申請書を提出し、これから行う予定の増築工事が法律や条例に違反していないことを承認してもらう手続きが必要となります。

『では、床面積が増えない改築であれば建築管理申請書を提出しなくても良いのではないか』と思った施主様も多いのではないでしょうか。

床面積が増えない4号建築物 (一般的な木造2階建て住宅) の改築工事であれば、基本的に建築確認申請書の提出は不要となります。

しかし、建築基準法の法改正により既存不適格建築物となった既存住宅の場合、最新の建築基準法が適応されることになりますので、改築工事の規模や内容によっては建築確認申請書の提出が必要と判断されるケースがあります。

なお、改築工事における建築確認申請書の提出については判断が非常に難しいため、住宅工事に詳しい専門家または行政と相談しながら進めていくことをおすすめします。

住宅の耐震性能のチェック

築年数の古い住宅のなかには、現行の耐震基準を満たしていない既存不適格建築物も多々あります。

既存住宅の改築工事を行う場合、最新の建築基準法が適応されることになりますので、改修工事を行った箇所のみ現行の耐震基準を満たした状態となります。

ところが、工事を行っていない箇所は耐震基準を満たしていないため、改築工事を行った住宅では耐震基準を満たしている箇所と満たしていない箇所が混同した状態となります。

このような不統一な耐震性能では、いずれ住宅が倒壊してしまう危険性があります。

耐震性能を住宅全体で統一させることは建築工事の鉄則ですので、改築工事を依頼する際には必ず耐震調査を行い、耐震性能に問題があれば必要に応じて改築工事を行わない箇所も併せて耐震補強を行うようにしましょう。

改築工事未対応箇所の存在

既存住宅に関するお悩みの多くは改築工事にて解決することが可能です。

しかし、建築基準法、埼玉県・さいたま市が定める条例、住宅の構造躯体などにより改築工事を行うことができない箇所があります。

改築工事をご検討されているご家族は、どの箇所が改築工事未対応箇所なのかを事前に把握しておくことをおすすめします。

主な改築工事未対応箇所 一覧

床面積を増やす

改築工事では床面積を増やすことはできません。

床面積を増やしたい場合は「増築」を行いましょう。

天窓・吹き抜けを追加

天窓または吹き抜けを追加する改築工事を依頼する場合、既存住宅の強度に悪影響を及ぼさないか業者に依頼して確認してもらうようにしてください。

住宅の強度に悪影響を及ぼす可能性があると判断された場合は工事ができません。

屋根裏収納の追加

改築工事にて屋根裏収納を追加する場合、「天井高1.4m以下、2階の床面積の半分以下の広さ」であれば原則工事が可能です。

ただし、住宅の状態によっては改修工事ができない場合があります。

窓の交換・新設

基本的な窓の交換・新設工事は可能です。

ただし、既存住宅の強度に影響を与えるような窓の交換・新設工事は不可となります。

また、防火・準防火地域にお住いの場合、延焼の危険性が高い箇所に設置された窓の交換・新設を行う際には網入りガラスでなければなりません。

間取りの変更

床面積を変えることなく間取りの変更を行うのであれば可能です。

ただし、建物を支えている耐力壁や柱などは構造上移動させることができません。

住宅の強度を保ちながら改築工事を行う必要がありますので、前もってご家族や業者としっかり話し合い無理のない範囲で工事を進めるようにしましょう。

住宅改築工事にかかる平均費用



改築工事の費用は、どのような工事を行うのかによってかかる工事費用が大きく変わります。

たとえば、床面積は変えずに間取りだけを変更した場合の平均相場は250万円~600万円ほどですが、2階部分を新設する場合の平均相場は800万円~1,500万円ほどと工事費用が高額になります。

しかし、一見高く見える工事費用ですが、さいたま市における新築・分譲一戸建ての価格相場が1,870万円~7,560万円、さいたま市にて住宅改築工事を依頼するご家族の平均工事費用は250万円~1,250万円ほどですので、新築・分譲一戸建てを購入するよりも既存住宅の改築工事を行ったほうが家計に優しいことになります。

ただし、既存住宅の改築工事を行う場合、

  • 柱や壁などの主要構造部分の大半を変更したことで建築確認申請書の提出が必要になった
  • 改築後、床面積が増えて居ることに気付き「増築工事」扱いになってしまった
  • 大規模な改築工事を行ったことで固定資産税の評価額が上がった

など、思わぬ結果を招いてしまうことがあります。

改築工事を依頼する際は、建築確認申請書の提出が必要となるような大規模なリフォームや増築工事にならないように注意しましょう。

改築工事を依頼する際は、きちんと条件を守ることが大切です。



改築工事は、条件次第で増築扱いになる可能性があります。

どのような条件に該当しているのかの判断は専門家であっても見極めが難しいため、さいたま市より指定を受けている民間の検査機関や施工業者などと相談しながら工事を進めていくようにしましょう。

四季彩ホームでは施主様ご家族の希望や要望をしっかりと取り入れた改築工事を行っております。

改築工事に関するお悩みや気になる点などございましたら、お気軽にご相談ください。

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